Financiamento de apartamento na planta: como funciona cada fase

O financiamento de apartamento na planta funciona em duas etapas: durante a obra você paga direto à construtora, e na entrega das chaves o saldo restante é financiado no banco. Entender cada fase evita surpresa no orçamento. Neste guia, mostramos o caminho completo com um exemplo real de lançamento na Praia de Itaparica, em Vila Velha, pela tabela de outubro de 2026.

Se você está começando agora, leia antes como funciona comprar apartamento na planta, do contrato às chaves.

Financiamento de apartamento na planta: as fases em resumo

1. Reserva e assinatura: você escolhe a unidade, assina a promessa de compra e venda e paga o sinal.
2. Fase de obra: paga as parcelas mensais, semestrais e a única, direto à construtora.
3. Pré-entrega: perto do fim da obra, você apresenta os documentos ao banco e tem o crédito aprovado.
4. Entrega das chaves: o banco paga o saldo à construtora e você passa a pagar as parcelas do financiamento.

Fase 1: reserva, contrato e sinal

Tudo começa na tabela de vendas da construtora. Ela informa o preço de cada unidade e o fluxo de pagamento: quanto vai no sinal, quanto nas parcelas da obra e quanto fica para o financiamento. Ao assinar a promessa de compra e venda, você paga o sinal, que é a primeira parte da entrada.

Nesse momento ainda não há banco envolvido. Por isso, o mais importante é conferir se as parcelas da obra cabem no seu orçamento mês a mês.

Fase 2: as parcelas durante a obra

Durante a construção, você paga direto à construtora. O contrato costuma prever parcelas mensais, semestrais (os chamados reforços) e, às vezes, uma parcela única. Essas parcelas são corrigidas pelo índice previsto no contrato, normalmente o INCC durante a obra.

Veja como isso funciona com números reais. O studio 511 do ITA.living, lançamento da Javé Construtora na Praia de Itaparica, com 24,30 m², custava R$ 533.647,12 na tabela de outubro de 2026. O fluxo ficou assim:

Tabela de lançamento da Javé Construtora, outubro de 2026. Valores sujeitos a alteração sem aviso prévio e à correção prevista em contrato.

Somando sinal e parcelas da obra, o comprador paga R$ 277.496,50 (52%) até a entrega. O restante, R$ 256.150,62 (48%), é o valor que vai para o financiamento bancário nas chaves.

Quer testar outro fluxo para esse studio? Use o simulador do ITA.living, que já vem com o fluxo 52% na obra e 48% nas chaves.

Fase 3: aprovação do crédito antes das chaves

Perto do fim da obra, você leva os documentos ao banco para aprovar o financiamento do saldo. O banco analisa a sua renda, o seu histórico de crédito e avalia o imóvel. Você pode financiar no banco que preferir, não precisa ser o banco da construtora.

Três pontos merecem atenção nessa fase:

• Renda: a parcela do banco precisa caber no limite de comprometimento de renda que ele aceita. Simule antes de assinar a compra, e não só no fim da obra.
• Saldo corrigido: o valor a financiar também costuma ser corrigido até as chaves, conforme o contrato. O saldo final tende a ser maior que o da tabela.
• Avaliação do banco: o banco financia com base na avaliação dele. Se ela vier abaixo do esperado, a diferença sai do seu bolso.

Para não atrasar essa etapa, veja a lista de documentos para financiamento e deixe tudo pronto com antecedência.

Fase 4: entrega das chaves e início do financiamento

Com o crédito aprovado e o habite-se emitido, o banco paga o saldo à construtora e você assina o contrato de financiamento. A partir daí, as parcelas passam a ser pagas ao banco, no prazo e no sistema de amortização contratados.

Nessa fase também entram os custos de compra: o ITBI, que em Vila Velha é de 2% do valor do imóvel, e o registro em cartório. Some esses valores ao planejamento desde o início. Para ver a conta completa, leia quanto custa um apartamento na planta.

E a taxa de evolução de obra?

Em alguns lançamentos, o financiamento bancário é contratado ainda durante a obra. Nesse caso, o banco cobra a taxa de evolução de obra, também chamada de juros de obra. Ela acompanha os valores que o banco libera para a construtora a cada etapa e não abate o saldo devedor. A cobrança termina com a conclusão da obra e a entrega das chaves.

No modelo em que você paga a construtora durante a obra e o banco só entra nas chaves, como no exemplo acima, essa taxa não existe. Por isso, pergunte sempre em qual modelo o lançamento funciona antes de assinar.

Dá para usar o FGTS e qual o limite do SFH?

O FGTS pode ser usado no financiamento feito com o banco, desde que você cumpra as regras do fundo, como não ter outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha. Desde novembro de 2025, o Conselho Curador do FGTS permite o uso do fundo em imóveis de até R$ 2,25 milhões.

O mesmo valor é o teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), elevado pela Resolução CMN nº 5.255/2025. Acima dele, o financiamento segue as regras do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Confirme as condições vigentes com o banco no momento da contratação.

No nosso atendimento, o erro mais comum é olhar só para a parcela mensal da obra. Quem se planeja bem já sabe, desde a assinatura, quanto o banco vai financiar nas chaves e se a renda comporta essa parcela. Por isso, sempre sugerimos a simulação de crédito antes de fechar a compra.

Também vale conhecer os cuidados da compra na planta. Leia as desvantagens de comprar apartamento na planta.

Financiamento de apartamento na planta: resumo

No financiamento de apartamento na planta, você paga a construtora durante a obra e financia o saldo no banco na entrega das chaves. No exemplo do ITA.living, pela tabela de outubro de 2026, 52% foram pagos até a entrega e 48% ficaram para o financiamento. Planeje as parcelas da obra, simule o crédito antes de assinar e reserve os custos de ITBI e cartório.

Nós, Guido de Mello Torres, Corretor de Imóveis (CRECI 15212-F), e Patricia Serafim Cunha, Corretora de Imóveis (CRECI 15242-F), acompanhamos você em todas as fases, da escolha da unidade à entrega das chaves.

Perguntas frequentes

Como funciona o financiamento de apartamento na planta?

Na maioria dos lançamentos, o pagamento tem duas etapas. Durante a obra, você paga direto à construtora: sinal, parcelas mensais, semestrais e, às vezes, uma parcela única. Na entrega das chaves, o saldo restante é pago com um financiamento bancário, no banco que você escolher, ou com recursos próprios.

Quanto do apartamento na planta é financiado pelo banco?

Depende do fluxo de cada construtora. No ITA.living, lançamento da Javé Construtora na Praia de Itaparica, o fluxo da tabela de outubro de 2026 previa 52% pagos durante a obra e 48% com financiamento na entrega das chaves.

Posso usar o FGTS na compra de apartamento na planta?

Em geral, o FGTS pode ser usado no financiamento feito com o banco, desde que você cumpra as regras do fundo, como não ter outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha. Desde novembro de 2025, o Conselho Curador do FGTS permite o uso do fundo em imóveis de até R$ 2,25 milhões. Confirme as condições com o banco.

O que é taxa de evolução de obra?

É uma cobrança do banco durante a construção, quando o financiamento é contratado ainda na fase de obra. Ela acompanha os valores liberados para a construtora e não abate o saldo devedor. Termina com a conclusão da obra e a entrega das chaves. No modelo em que o banco entra só nas chaves, ela não existe.

Quando devo pedir a aprovação do crédito?

O financiamento só é assinado perto da entrega, mas vale fazer uma simulação de crédito antes de assinar a compra. Assim você confere se a sua renda comporta a parcela do banco no valor previsto para as chaves.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de crédito do banco. Valores da tabela de lançamento da Javé Construtora de outubro de 2026, sujeitos a alteração sem aviso prévio. Patricia Serafim Cunha, Corretora de Imóveis, CRECI 15242-F · Guido de Mello Torres, Corretor de Imóveis, CRECI 15212-F.