Entender como declarar apartamento na planta evita o erro mais comum de quem compra um lançamento: lançar o preço total do imóvel logo no primeiro ano. A regra da Receita Federal é outra. Você informa só o que pagou até 31 de dezembro e vai somando as parcelas a cada declaração, até a entrega das chaves e o financiamento.
Se você ainda está decidindo se a compra faz sentido, veja antes o nosso guia comprar apartamento na planta vale a pena?
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Como declarar apartamento na planta: a regra da Receita
No Perguntas e Respostas IRPF 2026, publicado pela Receita Federal em abril de 2026, a pergunta 485 trata do contrato particular de compra e venda, que é o caso de quem compra na planta direto da construtora. A resposta diz três coisas:
- O contrato já vale como aquisição, mesmo sem escritura e mesmo que você ainda não tenha pago nada.
- Os dados da compra vão no campo “Discriminação” da ficha Bens e Direitos.
- O valor pago até 31 de dezembro vai no campo “Situação em 31/12” do ano do contrato.
Ou seja: o apartamento entra na declaração no ano em que você assinou o contrato, com o valor que efetivamente saiu do seu bolso, e não com o preço de tabela.
Passo a passo no programa do Imposto de Renda
- Abra a ficha Bens e Direitos e clique em Novo.
- Escolha o grupo 01 (Bens Imóveis) e o código 11 (Apartamento).
- Marque o evento “Bem adquirido no ano-calendário”, se o contrato foi assinado no ano da declaração. Nos anos seguintes, o bem vem da declaração anterior.
- Preencha a Discriminação (veja o modelo abaixo).
- Informe a área privativa do apartamento, que consta no contrato ou no memorial. O manual da Receita pede a “área do imóvel privativa” para apartamentos.
- Em “Situação em 31/12”, informe a soma do que você pagou até o fim do ano: sinal, mensais, semestrais e parcelas únicas já pagas.
Campos como inscrição municipal (IPTU), matrícula e cartório costumam ficar em branco enquanto a unidade não tem matrícula própria. Eles passam a ser preenchidos depois da entrega e do registro.
Modelo de Discriminação
Apartamento nº [unidade] em construção no empreendimento [nome], em Vila Velha/ES, adquirido na planta da construtora [nome], CNPJ [número], por contrato particular de [data]. Valor total do contrato: R$ [valor]. Pagos até 31/12/[ano]: R$ [valor]. Saldo a pagar conforme contrato, com financiamento previsto na entrega das chaves.
Na prática, o CNPJ da construtora e a data do contrato estão no quadro-resumo, a primeira página do contrato. Quando acompanhamos a compra, deixamos esse documento separado justamente para facilitar a declaração no ano seguinte.
Exemplo com valores reais
Vamos usar o studio 511 do ITA.living, da Javé Construtora, na Praia de Itaparica, que já mostramos em quanto custa um apartamento na planta. Na tabela de outubro de 2026, ele custava R$ 533.647,12, com sinal de R$ 42.691,86 e mensais de R$ 3.370,40.
Suponha uma compra assinada em outubro de 2026, com o sinal pago no ato e as mensais pagas em outubro, novembro e dezembro:
| Pagamento em 2026 | Valor |
|---|---|
| Sinal | R$ 42.691,86 |
| 3 mensais de R$ 3.370,40 | R$ 10.111,20 |
| Situação em 31/12/2026 | R$ 52.803,06 |
Na declaração entregue em 2027, a “Situação em 31/12/2025” fica em branco e a “Situação em 31/12/2026” recebe R$ 52.803,06. O preço total de R$ 533.647,12 aparece só no texto da Discriminação. No ano seguinte, você repete esse valor e soma tudo o que pagou em 2027, incluindo a correção que vier nas parcelas.
O exemplo é ilustrativo: as datas de vencimento e a correção dependem do contrato de cada comprador.
Como declarar nos anos seguintes, até as chaves
A cada ano de obra, o processo é o mesmo:
- Abra o bem que veio da declaração anterior.
- Some ao valor anterior tudo o que você pagou no ano, já com a correção cobrada nas parcelas.
- Atualize a Discriminação com o total pago e o saldo que falta.
Use os boletos e o extrato da construtora para conferir a soma. Guarde contrato, comprovantes e extratos: a Receita pode pedir esses documentos.
FGTS e financiamento: o que muda na declaração
Se usou o FGTS
Pela pergunta 484 do Perguntas e Respostas IRPF 2026, o valor do FGTS é somado aos demais valores pagos no campo “Situação em 31/12”. Na Discriminação, você informa quanto veio do FGTS. E, na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, o FGTS recebido entra no tipo de rendimento 04. Se ainda vai usar o fundo, vale fazer cedo a pré-aprovação de financiamento imobiliário em Vila Velha.
Depois do financiamento nas chaves
Quando o saldo é financiado com o banco, o apartamento continua no mesmo grupo e código. O saldo devedor não é somado de uma vez ao valor do bem: você soma, ano a ano, as prestações pagas. Na pergunta 621, a Receita explica que o custo de aquisição inclui as prestações, os juros e os demais acréscimos pagos no financiamento, mas não a multa por atraso.
Se quiser entender cada fase do pagamento antes de chegar a esse ponto, veja o guia de financiamento de apartamento na planta.
Uma dúvida que ouvimos com frequência de quem compra a primeira unidade na planta é se o imóvel precisa ser atualizado pelo valor de mercado. Não precisa: na declaração, o apartamento fica pelo custo, ou seja, pela soma do que foi pago.
Erros comuns ao declarar imóvel na planta
- Declarar o valor total no primeiro ano: o preço de tabela vai só na Discriminação.
- Esquecer o imóvel até a entrega: o contrato já obriga a declarar, mesmo sem escritura.
- Atualizar pelo valor de mercado: vale o custo, a soma do que foi pago.
- Somar multa por atraso: a Receita exclui a multa do custo de aquisição.
- Esquecer o FGTS na ficha de isentos: o valor também precisa aparecer lá.
Se você esqueceu de declarar o apartamento em um ano anterior, a correção é feita por declaração retificadora. Nesses casos, vale conversar com um contador.
Como declarar apartamento na planta sem complicação
Para saber como declarar apartamento na planta, guarde uma regra: contrato assinado, imóvel declarado; valor informado, só o que foi pago até 31 de dezembro. O preço total e as condições ficam na Discriminação, e o valor do bem cresce a cada ano com as parcelas, o FGTS e, depois das chaves, as prestações do financiamento.
Nós, Guido de Mello Torres, Corretor de Imóveis (CRECI 15212-F), e Patricia Serafim Cunha, Corretora de Imóveis (CRECI 15242-F), ajudamos você a comparar lançamentos e a organizar os documentos da compra desde o contrato.
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Perguntas frequentes
Preciso declarar apartamento na planta se ainda não recebi as chaves?
Sim. Segundo a Receita Federal, o contrato particular com a construtora já configura a aquisição, mesmo sem escritura. O apartamento entra na ficha Bens e Direitos no ano em que o contrato foi assinado.
Declaro o valor total do apartamento ou só o que paguei?
Só o que você pagou até 31 de dezembro. O valor total do contrato, a construtora e as condições de pagamento vão no campo Discriminação. A cada ano, você soma ao valor anterior as parcelas pagas no ano.
O saldo que vou financiar no banco entra na declaração?
Enquanto não for pago, o saldo não entra no valor do bem. Depois do financiamento, você soma ao valor do imóvel as prestações pagas no ano, incluindo juros e demais acréscimos, conforme a Receita Federal. Multa por atraso não entra no custo.
Como declarar o FGTS usado na compra do apartamento na planta?
Some o valor do FGTS aos demais valores pagos e informe o total no campo Situação em 31/12. No campo Discriminação, cite o valor que veio do FGTS. Na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, o FGTS vai no tipo de rendimento 04.
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um contador. Regras conferidas no Perguntas e Respostas IRPF 2026 da Receita Federal (versão de abril de 2026). Patricia Serafim Cunha, Corretora de Imóveis, CRECI 15242-F · Guido de Mello Torres, Corretor de Imóveis, CRECI 15212-F.
