Comprar apartamento na planta tem vantagens reais, como pagar a entrada em parcelas e receber um imóvel novo. Mas também tem desvantagens que precisam entrar na conta antes de assinar: a espera, a correção das parcelas, o risco de atraso, o custo de desistir e os gastos que aparecem só na entrega. Neste guia, você vê cada uma delas e o que fazer para reduzir o risco.
Se ainda está avaliando se a planta é para você, comece pelo nosso guia comprar apartamento na planta vale a pena?
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Desvantagens de comprar apartamento na planta: resumo
| Desvantagem | Como reduzir o risco |
|---|---|
| Espera pela obra | Escolher um prazo de entrega que combine com o seu plano |
| Correção das parcelas | Conferir o índice no contrato e deixar folga no orçamento |
| Atraso da obra | Ler a cláusula de prazo e conhecer os direitos da Lei 13.786/2018 |
| Risco da construtora | Conferir o registro da incorporação e o patrimônio de afetação |
| Distrato caro | Simular o fluxo antes e assinar só o que cabe no bolso |
| Financiamento nas chaves | Fazer a pré-aprovação cedo e manter as contas em dia |
| Imóvel diferente das imagens | Ler o memorial descritivo, não só o folheto |
| Custos extras na entrega | Reservar dinheiro para ITBI, cartório, condomínio e mobília |
1. A espera: você paga antes de morar
Na planta, você começa a pagar anos antes de receber as chaves. Para quem mora de aluguel, isso pode significar pagar aluguel e parcelas da obra ao mesmo tempo. Para quem compra para investir, significa ficar sem renda de aluguel até a entrega.
Como reduzir: escolha um lançamento com prazo de entrega compatível com o seu plano e some aluguel e parcelas no mesmo orçamento antes de decidir. Se você precisa se mudar logo, um imóvel pronto tende a fazer mais sentido.
2. A correção das parcelas durante a obra
As parcelas pagas à construtora costumam ser corrigidas por um índice da construção civil, como o INCC, calculado pela FGV. Se a construção encarece, a parcela sobe. O índice exato precisa estar no quadro-resumo do contrato, como exige a Lei 13.786/2018.
Como reduzir: deixe uma folga mensal no orçamento e não comprometa toda a sua renda com o fluxo da obra. No artigo quanto custa um apartamento na planta, mostramos com números reais quanto a tabela de um lançamento mudou de um mês para o outro.
3. O risco de atraso da obra
Obras podem atrasar. A Lei 13.786/2018 permite que o contrato preveja uma tolerância de até 180 dias. Passado esse prazo, sem culpa do comprador, ele pode desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, mais a multa prevista, ou manter o contrato e receber 1% do valor pago por mês de atraso.
Como reduzir: leia a cláusula de prazo e de tolerância antes de assinar e pesquise o histórico de entregas da construtora. Se o seu plano depende de uma data, conte com a tolerância de 180 dias no planejamento.
4. O risco de a construtora não entregar
É o risco que mais preocupa quem compra na planta. A Lei 4.591/1964 só permite vender unidades depois do registro do memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. E o patrimônio de afetação, previsto na Lei 10.931/2004, separa as contas de cada obra das contas da construtora.
Como reduzir: peça o número do registro da incorporação e a matrícula do terreno, confira se o empreendimento tem patrimônio de afetação e pesquise outras obras já entregues pela construtora.
No nosso atendimento, essa é a primeira checagem que fazemos em qualquer lançamento, antes mesmo de falar de preço. Um bom fluxo de pagamento não compensa um empreendimento com documentação incompleta.
5. Desistir custa caro
Se você desistir da compra, a Lei 13.786/2018 permite que a incorporadora retenha a corretagem e uma multa de até 25% do valor pago, ou até 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação. A exceção é o contrato assinado em estande de vendas ou fora da sede da construtora: nesse caso, há 7 dias para desistir com devolução integral.
Como reduzir: simule o fluxo completo antes de assinar e só feche o que cabe no seu orçamento com folga. O nosso simulador de imóvel na planta ajuda a montar essa conta.
6. O financiamento só é aprovado perto das chaves
Na maioria dos lançamentos, o saldo é financiado com o banco perto da entrega. A aprovação depende da sua renda, das suas dívidas e das regras do banco naquele momento, e não das de hoje. Se a renda cair ou as condições mudarem, o saldo pode ficar mais difícil de financiar.
Como reduzir: faça a pré-aprovação de financiamento imobiliário em Vila Velha logo no início, mantenha o nome limpo e evite novas dívidas durante a obra.
7. O imóvel pode ser diferente das imagens
As imagens do material de venda costumam ser ilustrativas. Nos books que recebemos das construtoras, é comum o aviso de que móveis, decoração e paisagismo das áreas privativas são sugestões e não fazem parte do contrato, e de que os aparelhos de ar-condicionado não estão inclusos.
Como reduzir: leia o memorial descritivo anexo ao contrato. É ele que diz quais acabamentos, equipamentos e itens de lazer serão entregues.
8. Os custos extras na entrega
Na entrega das chaves aparecem gastos que não estão no preço de tabela:
- ITBI: em Vila Velha, a alíquota é de 2%, paga à Prefeitura na transferência do imóvel. A base de cálculo é definida pela Prefeitura.
- Registro em cartório e custos do contrato de financiamento.
- Condomínio e IPTU, a partir da entrega.
- Mobília, armários e ar-condicionado, que em geral não vêm com o imóvel.
Na prática, quem chega na entrega sem essa reserva acaba adiando a mudança. Por isso, quando montamos o fluxo com o cliente, já separamos um valor para esses custos.
Como reduzir: reserve esse valor desde o início da obra e veja a lista de documentos para a compra.
Desvantagens de comprar apartamento na planta: vale a pena mesmo assim?
Para muita gente, sim. As desvantagens de comprar apartamento na planta são conhecidas e quase todas têm proteção na lei ou podem ser reduzidas com planejamento. O que não dá é assinar sem conferir a documentação, sem simular o fluxo e sem reservar dinheiro para a entrega.
Nós, Guido de Mello Torres, Corretor de Imóveis (CRECI 15212-F), e Patricia Serafim Cunha, Corretora de Imóveis (CRECI 15242-F), conferimos a documentação dos lançamentos e montamos o fluxo com você antes da proposta.
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Perguntas frequentes
Quais as desvantagens de comprar apartamento na planta?
As principais são a espera pela obra, a correção das parcelas durante a construção, o risco de atraso, o custo alto para desistir (distrato), a aprovação do financiamento só perto das chaves e os custos extras na entrega, como ITBI, cartório, condomínio e mobília.
Como me proteger se a construtora não entregar a obra?
Antes de assinar, confira o registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, exigido pela Lei 4.591/1964, e prefira empreendimentos com patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004), que separa as contas da obra das contas da construtora. Pesquise também o histórico de entregas da construtora.
Quanto custa desistir de um apartamento na planta?
Pela Lei 13.786/2018, no distrato a incorporadora pode reter a corretagem e uma multa de até 25% do valor pago, ou até 50% quando há patrimônio de afetação. Se o contrato foi assinado em estande de vendas, há 7 dias para desistir com devolução integral.
O apartamento na planta vem igual às imagens do material de venda?
Nem sempre. As imagens costumam ser ilustrativas, e móveis e decoração em geral não fazem parte do contrato. O que vale é o memorial descritivo anexo ao contrato, com acabamentos, equipamentos e lazer que serão entregues.
Este conteúdo é informativo e não substitui a leitura do contrato nem a orientação jurídica. Patricia Serafim Cunha, Corretora de Imóveis, CRECI 15242-F · Guido de Mello Torres, Corretor de Imóveis, CRECI 15212-F.
