Comprar apartamento na planta funciona em duas fases. Durante a obra, você paga uma parte do preço direto à construtora, em parcelas. Na entrega das chaves, paga o restante, quase sempre com financiamento do banco. Neste guia, você vê o passo a passo em 7 etapas e um exemplo real de fluxo de pagamento de um lançamento em Vila Velha.
Se você ainda está decidindo se a planta faz sentido para você, comece pelo nosso guia comprar apartamento na planta vale a pena?
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Como funciona comprar apartamento na planta, em 7 passos
- Escolher o lançamento e simular o fluxo.
- Conferir a documentação da incorporação.
- Reservar a unidade e fazer a proposta.
- Assinar o contrato e pagar o sinal.
- Pagar as parcelas durante a obra.
- Financiar o saldo perto da entrega.
- Vistoriar, receber as chaves e registrar.
Abaixo, cada etapa em detalhe.
1. Escolher o lançamento e simular o fluxo
Antes da visita ao decorado, defina quanto você consegue pagar por mês durante a obra. Esse é o número que decide o lançamento, mais do que o preço total. Some a parcela mensal com os reforços (semestrais ou anuais) e veja se tudo cabe no orçamento com folga.
Você pode fazer essa conta no nosso simulador do ITA.living, já preenchido com o fluxo do exemplo abaixo: ajuste a entrada, as mensais, os reforços e o valor das chaves. O simulador mostra o total em real, dólar e euro e gera um PDF.
2. Conferir a documentação da incorporação
A Lei 4.591/1964 só permite vender unidades na planta depois do registro do memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Peça o número desse registro e a matrícula do terreno. Vale perguntar também se o empreendimento tem patrimônio de afetação, regime que separa as contas daquela obra das contas da construtora.
3. Reservar a unidade e fazer a proposta
Escolhida a unidade, o corretor faz a reserva com a construtora e envia a proposta com o fluxo de pagamento. Nesta fase, a construtora costuma analisar o cadastro do comprador. Em lançamentos com muita procura, a reserva tem prazo curto.
No nosso atendimento, a unidade quase nunca é escolhida só pelo preço. Andar, posição do sol, vista e distância do elevador mudam o valor e a rotina. Por isso, a gente compara 2 ou 3 unidades lado a lado antes de fechar a proposta.
4. Assinar o contrato e pagar o sinal
O contrato de compra na planta é uma promessa de compra e venda. Pela Lei 13.786/2018, ele precisa começar por um quadro-resumo com, entre outros itens:
- o preço total e o valor da entrada;
- o valor da corretagem e quem recebe;
- os valores e vencimentos das parcelas;
- os índices de correção monetária;
- as regras e as multas em caso de distrato;
- o número do registro da incorporação e a matrícula;
- o prazo para a conclusão da obra.
Se o contrato for assinado em estande de vendas ou fora da sede da construtora, a mesma lei garante 7 dias para desistir, com devolução de tudo, inclusive a corretagem.
5. Pagar as parcelas durante a obra
Durante a construção, você paga direto à construtora. As parcelas costumam ser corrigidas por um índice da construção civil, como o INCC, calculado pela FGV. O índice exato está no quadro-resumo.
Veja um exemplo real. Na tabela de lançamento de outubro de 2026 do ITA.living, da Javé Construtora, na Avenida Saturnino Rangel Mauro, Praia de Itaparica, o studio 511, com 24,30 m², custava R$ 533.647,12, com entrega prevista para fevereiro de 2030:
| Etapa | % do preço | Valor |
|---|---|---|
| Sinal (1x) | 8% | R$ 42.691,86 |
| Mensais (38x) | 24% | R$ 3.370,40 por mês |
| Semestrais (6x) | 15% | R$ 13.341,18 cada |
| Parcela única (1x) | 5% | R$ 26.682,36 |
| Financiamento nas chaves | 48% | R$ 256.150,62 |
Ou seja: 52% do preço é pago à construtora durante a obra, e 48% vai para o financiamento. Os valores da tabela são de lançamento, sujeitos a correção e a alteração pela construtora. Conheça o ITA.living na Praia de Itaparica, com fotos, plantas e o formulário para receber a tabela atualizada.
Na prática, os reforços semestrais são os que mais pegam o comprador de surpresa. Uma boa dica é deixar o 13º salário ou outra renda extra reservada para eles. Você já sabe de onde vai sair cada reforço?
6. Financiar o saldo perto da entrega
Quando a obra se aproxima do fim, começa o processo de financiamento do saldo. O banco avalia a sua renda e o imóvel nessa fase. Por isso, vale manter as contas em dia e evitar novas dívidas durante a obra.
Quer saber desde já quanto o banco pode liberar? Faça a pré-aprovação de financiamento imobiliário em Vila Velha e veja a lista de documentos para separar.
7. Vistoriar, receber as chaves e registrar
Com o habite-se emitido pela Prefeitura, a construtora marca a vistoria. Confira acabamentos, portas, janelas, tomadas e a parte hidráulica, e anote tudo o que precisar de ajuste. Depois vêm a assinatura do financiamento, o pagamento do ITBI à Prefeitura, o registro no cartório e a entrega das chaves. A partir daí, o condomínio e o IPTU passam a ser seus.
E se a obra atrasar? Pela Lei 13.786/2018, o contrato pode prever tolerância de até 180 dias. Passado esse prazo, sem culpa do comprador, ele pode desfazer o contrato com devolução integral ou receber 1% do valor pago por mês de atraso.
Como funciona comprar apartamento na planta: resumo
No exemplo do ITA.living, 52% do preço é pago à construtora durante a obra e 48% é financiado nas chaves, com entrega prevista para fevereiro de 2030. Antes de assinar, confira:
- O registro da incorporação e a matrícula do terreno.
- O quadro-resumo: preço, parcelas, índices, distrato e prazo.
- Se o fluxo de mensais e reforços cabe no seu orçamento.
- Uma simulação de financiamento para o saldo.
Nós, Guido de Mello Torres, Corretor de Imóveis (CRECI 15212-F), e Patricia Serafim Cunha, Corretora de Imóveis (CRECI 15242-F), acompanhamos compras na planta em Vila Velha, da escolha da unidade à entrega das chaves.
Conte quanto pode pagar por mês durante a obra e a gente monta o fluxo com você.
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Perguntas frequentes
Como funciona o pagamento de um apartamento na planta?
Em geral, você paga uma parte à construtora durante a obra (sinal, mensais, reforços semestrais ou anuais e uma parcela única) e o restante na entrega das chaves, quase sempre com financiamento bancário. A divisão exata está no quadro-resumo do contrato.
Quando começo a pagar o financiamento do imóvel na planta?
Na maioria dos lançamentos, o financiamento bancário entra perto da entrega das chaves, para pagar o saldo. A aprovação do crédito é feita nessa fase, com a sua renda e as regras do banco naquele momento.
O que precisa constar no contrato de compra na planta?
Pela Lei 4.591/1964, com as mudanças da Lei 13.786/2018, o contrato começa por um quadro-resumo com preço total, entrada, corretagem, forma de pagamento, índices de correção, regras de distrato, número do registro da incorporação e prazo de entrega.
Quanto tempo leva da compra na planta até as chaves?
Depende da fase da obra no momento da compra. No exemplo do ITA.living, na Praia de Itaparica, a tabela de outubro de 2026 previa entrega em fevereiro de 2030. O prazo vale o que está no contrato, que pode prever tolerância de até 180 dias.
Este conteúdo é informativo e não substitui a leitura do contrato nem a orientação jurídica. Valores do exemplo conforme tabela de lançamento da Javé Construtora de outubro de 2026, sujeitos a alteração. Patricia Serafim Cunha, Corretora de Imóveis, CRECI 15242-F · Guido de Mello Torres, Corretor de Imóveis, CRECI 15212-F.
